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<title>ブログ</title>
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<title>夏季のお休み案内</title>
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誠に勝手ではございますが、下記の日程を休業日とさせて頂きます。
【休業日】2026年8月12日(水)～2026年8月16日(日)
お電話はいつでも大丈夫です。（090-1564-7241）
お気軽におかけください。
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<link>https://fukunoie.jp/blog/detail/20260803130914/</link>
<pubDate>Mon, 03 Aug 2026 13:13:00 +0900</pubDate>
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<title>相続した実家・空き家を売るなら「3,000万円特別控除」を絶対に使うべき理由と条件</title>
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「親から実家を相続したけれど、誰も住む予定がないから売りたい」
「不動産を売ると、高い税金がかかるって本当？」
相続した実家や空き家の売却を考えたとき、多くの方が不安に思うのが「税金」のことではないでしょうか。不動産を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税や住民税が課税されますが、その税率は最大で約40%にものぼります。しかし、一定の条件を満たして「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」を適用すれば、売却益から最大3,000万円まで控除することができます。つまり、本来払うはずだった数百万円の税金をゼロにできる可能性があるのです。今回は、この知らなきゃ損する「相続空き家の3,000万円特別控除」について解説します。不動産を売却したときの税金は、売却金額から「当時の購入費用」や「売却にかかった経費」を差し引いた利益（譲渡益）に対してかかります。特に親が昔に買った実家は、当時の購入価格が証明できる書類が残っていないケースが多く、その場合は売却価格の5%を購入費用（概算取得費）として計算しなければなりません。その結果、帳簿上の利益が大きくなり、税金が高額になりやすいのです。

具体例：実家が2,500万円で売れた場合特例を「使わない場合」と「使った場合」で、税金がどれくらい変わるか比べてみましょう。（※所有期間5年超の税率約20%で計算）
特例を使わない場合：約2,300万円の利益に対して、約460万円の税金が発生。
特例を使った場合（3,000万円控除）：利益が3,000万円以下なので、税金は0円（非課税）！
このように、知っているか知らないかだけで、手元に残るお金に数百万円もの差が生まれます。このお得な特例を受けるためには、いくつかの条件をクリアする必要があります。まずは基本となる4つのポイントをチェックしましょう。
昭和56年（1981年）5月31日以前に建てられた家であることいわゆる「旧耐震基準」の建物が対象です。
②亡くなった親が「一人」で暮らしていたこと老人ホーム等に入所していた場合も、一定の要件を満たせば対象になりますが、子どもなどと同居していた場合は対象外です。
③相続してから売却まで「ずっと空き家」であること一時的にでも賃貸に出したり、荷物置き場として他人に貸したりした場合は使えなくなります。
④売却代金が「1億円以下」であること実家全体の売却価格が1億円を超えると、この特例は一切使えません。
※その他の条件もあり。条件をクリアしていても、そのままの状態で売ればいいわけではありません。引き渡すときまでに、次のどちらかの状態にする必要があります。
パターンA：新耐震基準を満たすようにリフォームして売る
パターンB：建物を解体して「更地（土地だけ）」にして売る
古い実家をわざわざ耐震リフォームするのは費用が高すぎるため、実務上は「パターンB（解体して更地にする）」を選んで売却される方が圧倒的に多いです。
※なお、売買契約の時点では建物が残っていても、買主が譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに解体・リフォーム等を行う場合でも特例が受けられます。「いつか売ればいいや」と実家を放置していると、この特例は使えなくなってしまいます。この特例の期限は、「親が亡くなった日（相続開始日）から数えて、3年を経過する日の属する年の12月31日まで」と決まっています。例えば、2026年3月に親が亡くなった場合、期限は2029年12月31日です。「まだ3年もある」と思われがちですが、実家の片付け、解体業者の手配、買い手探し、測量、そして役所での確認書類（被相続人居住用家屋等確認書）の発行など、売却の手続きには想像以上に時間がかかります。期限ギリギリに動き出すと、間に合わないリスクがあるため注意が必要です。相続した空き家の「3,000万円特別控除」は、手元に残る現金を大きく増やすことができる非常に強力な制度です。しかし、条件の確認や必要書類の準備など、一般の方が一人で進めるにはハードルが高いのも事実です。「うちの実家は条件に当てはまるのかな？」「解体更地渡しで売ると、いくらくらいになる？」そんな疑問をお持ちの方は、ぜひ一度、福の家までお気軽にご相談ください！弊社では、お客様の実家が特例の対象になるかどうかの確認はもちろん、税理士や司法書士と連携し、税金面も含めてトータルでサポートいたします。まずは査定だけでも大歓迎ですので、お気軽にお問い合わせください。
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<link>https://fukunoie.jp/blog/detail/20260720121706/</link>
<pubDate>Mon, 20 Jul 2026 12:31:00 +0900</pubDate>
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<title>市街化調整区域の「既存宅地」とは？</title>
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現在、市街化調整区域の既存宅地で売買の商談を進めています。
そんな中、今回は市街化調整区域の既存宅地についてブログを書きました。
「市街化調整区域の土地だけど、既存宅地だから家が建てられるって本当？」
「親から譲り受けた古い実家、このまま解体して建て替えても大丈夫？」
家を建てることが原則として禁止されている「市街化調整区域」。しかし、物件情報の説明で「既存宅地（きぞんたくち）」という言葉を見聞きし、自分も家が建てられるのではないかと期待している方も多いのではないでしょうか。結論から言うと、既存宅地であれば一般の方でも家を建てられるチャンスがあります！ただし、地方によってルールが大きく変わっていますので注意が必要です。市街化調整区域は、自然や農地を守るために「街を広げないようにしよう」とするエリアです。
そのため、原則として一般の人が自由に家を建てることはできません。しかし、「ここから先は調整区域にします」と境界線が決まる（線引きされる）前から、すでに住宅を建てて暮らしていた人たちがいました。ある日突然「今日から建て替えは一切禁止です」と言われては困ってしまいますよね。そこで、「線引きされる前から宅地だった土地については、特例として建築や建て替えを認めましょう」という救済措置が作られました。これが「既存宅地」の始まりです。実務上では「線引き前宅地」とも呼ばれています.「既存宅地なら、いつでも自由に建て替えができる」と思っている方もいらっしゃいますが、実はそのルールは過去のものです。
①昔の既存宅地制度は「廃止」されているかつては、役所で既存宅地の確認さえ受けておけば、許可なしで自由に建て替えができる時代があったそうです。（私は、その時学生でしたので全く知りません・・・）しかし、この便利な制度は完全に廃止されています。
②現在はすべて「許可制」現在は、既存宅地であっても役所の建築許可（都市計画法第43条の許可など）が必要です。不動産会社の広告で「既存宅地につき建築可」と書かれているのは、「法律上の権利がある」という意味ではなく、「一定の条件を満たして役所の許可をもらえば、建築可能な土地である」という意味です。
※建築の計画によって都市計画法の43条以外にも、許可不要・60条の適合証明・29条の許可などの可能性があります。詳しくは不動産業者に聞いてみてください。市街化調整区域で建築許可をもらう場合、「農家の分家住宅」など、『誰が建てるか（属人性）』という厳しい人的条件がつきます。そのため、他人がその土地を買っても家は建てられません。しかし、既存宅地（線引き前宅地）の一番のメリットは、土地そのものに価値（特例）がついている点です。線引き前から宅地であったことを公的に証明できれば、親族ではない第三者（一般の購入者）であっても、建築許可が下りる可能性が非常に高くなります。存宅地の売買や建て替えを検討する際、知らないと損する「落とし穴」があります。
落とし穴①：古い建物を先に解体して更地にしてはいけない！これが最も多い、そして最も取り返しのつかない失敗です。多くの自治体では、許可を出す条件として「今、そこに建物（古家）が存在していること」を求めます。「綺麗にしてから売ろう」「新築するから先に壊そう」と更地にしてしまうと、二度と家が建てられない可能性もあります。解体は必ず役所の許可が出てから行いましょう。
落とし穴②：昔と同じような規模・用途しか建てられない既存宅地だからといって、どんな大豪邸でも建てていいわけではありません。基本的には「元々あった建物と同じ用途（住宅なら住宅）」「同じような規模」という制限がつきます。「平屋の古家を壊して、3階建てのアパートを建てる」といったことは原則は不可能です。市街化調整区域の既存宅地（線引き前宅地）は、「一般の人でも家を建てられるチャンスはあるけれど、手続きやルールが厳しい土地」です。そして何より、建築の基準や条例は各自治体（市役所や町村役場）によって驚くほど異なります。A市では建てられた条件でも、隣のB市では不許可になる、ということがあります。トラブルを避けるためにも、契約や解体に踏み切る前に、まずはその土地がある役所の「都市計画課」や「建築指導課」の窓口へ直接相談に行きましょう。福の家でもご相談いただけます。まずはお気軽にご連絡ください。
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<link>https://fukunoie.jp/blog/detail/20260706093335/</link>
<pubDate>Mon, 06 Jul 2026 09:40:00 +0900</pubDate>
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<title>【不動産売却】「机上査定」と「訪問査定」の違いとは？</title>
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「所有している不動産がいくらで売れるか知りたい」と思ったとき、まず行うのが不動産会社への「査定依頼」です。不動産の査定方法には、大きく分けて「机上（きじょう）査定」と「訪問（ほうもん）査定」の2種類があります。「どちらを選べばいいの？」「何が違うの？」と迷ってしまう方に向けて、今回はそれぞれの違いやメリット・デメリット、選び方の基準をわかりやすく解説します！言葉の通りとなってしまいますが、「物件を実際に見るか、見ないか」の違いです。
机上査定（簡易査定）：物件のデータ（所在地、面積、築年数など）と、周辺の過去の取引事例や市場
動向をベースに、机の上（パソコン上）で概算の価格を算出する方法です。
訪問査定（現地査定）：データに加えて、不動産会社のスタッフが実際に現地を訪れ、建物の状態、日
当たり、周辺環境などを細かく確認した上で、より正確な価格を算出する方法で
す。◎メリット
スピーディー：最短当日～翌日には結果がわかります。
手軽でバレない：近所の人に知られることなく、ネットと電話だけで完結します。
断りやすい：まだ売るか決めていない段階でも、気軽に依頼できます。

デメリット
価格の正確性に欠ける：室内のリフォーム履歴や、事前の片付け具合、眺望などは考慮されないた
め、実際の売却価格とズレが出ることがあります。
◎メリット
極めて正確な売却価格がわかる：プロの目でマイナス要因（傷や傾き）だけでなく、プラス要因（丁
寧なメンテナンス、こだわりの設備など）もしっかり評価するた
め、そのまま売り出せるリアルな価格が算出できます。
具体的な売却計画が立てられる：査定時に、売却の流れや、税金・諸費用、売るためのアドバイスな
どを直接担当者に相談できます。

デメリット
時間と手間がかかる：現地の立ち会いに1時間ほどかかり、査定書が出るまで数日～1週間程度必要で
す。
心理的なハードルが高い：家に人をあげるため、事前の掃除やスケジュールの調整が必要です。「まだ売るかどうかも決めていないし、部屋も片付いていない…」という方は、まずは手軽な「机上査定」から試してみるのも良いと思います。しかし、机上査定はあくまでも現場を見ておらず物件調査もしていません。本格的な売却をお考えの方は初めから訪問査定を依頼された方がスムーズです。当社では「まずは価格の目安を知りたい」という方も、「具体的に売却を進めたい」という方も、お客様のペースに合わせて誠心誠意サポートさせていただきます。まずはお気軽にご連絡ください。
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<link>https://fukunoie.jp/blog/detail/20260623163249/</link>
<pubDate>Tue, 23 Jun 2026 16:40:00 +0900</pubDate>
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<title>【2026年4月スタート】実家の住所変更登記が義務化！</title>
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<![CDATA[
こんにちは！福の家の松下です。今回は、不動産をお持ちのすべての方に関わる、非常に重要な法改正についてお話しします。実は、2026年（令和8年）4月1日より、不動産の「住所・氏名の変更登記」が法律で義務化されました。「引っ越しをしたけれど、実家の名義の住所は昔のまま」「結婚して名字が変わったけれど、マンションの名義変更はしていない」という方は、そのまま放置しているとペナルティ（過料）の対象になってしまう可能性があります。引っ越しをして住所を変えても、自分が持っている土地や建物の「登記簿上の住所」は自動的には変わりませんでした。法務局で手続きをする必要があり、これまでは「いつまでに変更しなければいけない」という期限もありませんでした。しかし、2026年4月の法改正により、「住所や氏名が変わった日から2年以内」に手続きをしなければならないと法律で定められました。一番の理由は「所有者不明土地」の増加を防ぐためです。
引っ越しや相続のたびに登記が放置されると、後からその土地の持ち主を探すことが難しくなり、公共事業や地域の開発、災害復興の妨げになってしまうことから、今回の法改正が行われました。「面倒だからそのままでいいや」と放置していると、次のようなトラブルやペナルティが発生します。1.5万円以下の「過料（ペナルティ）」が科される可能性がある正当な理由がないにもかかわらず、住所や氏名が変わってから2年以内に変更登記を行わなかった場合、5万円以下の過料が科される対象となります。2.「過去の引っ越し」も義務化の対象になるここが一番の注意点です。「2026年4月より前に引っ越した分は関係ないよね？」と思いがちですが、法改正前に引っ越してそのままになっている不動産もすべて義務化の対象になります。過去に住所が変わっている場合は、2028年3月31日までにに変更登記をする必要があります。以下に当てはまる方は、今回の義務化の対象になっている可能性が非常に高いです。〇購入後に引っ越しをした（購入時の住所のままになっている）〇結婚や離婚で名字（氏名）が変わった〇実家を相続したが、自分の現住所ではなく過去の住所で登記されているご自身の不動産の「登記簿」を確認してみて、現在の住民票の住所・氏名と一致していない場合は、早急に手続きが必要です。今回の法改正は、一軒家やマンションをお持ちの方はもちろん、遠方に「実家」や「山林・農地」などを相続して持っている方も全員対象となります。「自分の持っている不動産の登記がどうなっているか分からない」「書類の集め方が分からない」という方は、まずはお気軽に当店へご相談ください。当店では、登記簿の確認やスムーズな手続き（司法書士のご紹介など）を親身にサポートいたします。まずは状況の確認から、お気軽にお問い合わせください！
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<link>https://fukunoie.jp/blog/detail/20260605173528/</link>
<pubDate>Mon, 08 Jun 2026 10:00:00 +0900</pubDate>
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<title>「相続登記の義務化」と不動産売却のポイント</title>
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<![CDATA[
こんにちは。今回は、相続登記の義務化についてご案内させていただきます。ご家族から土地や建物を引き継いだ際、「名義変更の手続きっていつまでにやればいいのだろう？」と疑問に思ったことはありませんか？
実は、これまで任意だった不動産の「相続登記」が、法改正により完全に義務化されました。ご存じの方も多いかもしれませんが、令和6年4月1日から義務化が始まっています。
「知らなかった」では済まされないペナルティもあるため、不動産を相続した方や、将来に備えたい方はぜひチェックしてください。
相続登記とは、亡くなった方が所有していた不動産の名義を、引き継いだ相続人の名義へ変更する手続きのことです。法改正により、「相続によって不動産の取得を知った日」から3年以内に相続登記をすることが義務付けられました。「実家を相続したけれど、遠方で住む予定がない」<brjsaction=""jscontroller="Gy8rfb"data-sfc-root="c"jsuid="vX9wsd_2d"data-sfc-pl="|[]"data-sfc-cb=""data-complete="true"data-processed="true"data-copy-service-computed-style="font-family:Arial,sans-serif;font-size:16px;font-weight:400;margin:0px;text-decoration:none;border-bottom:0pxrgb(10,10,10);"style="border-bottom:0pxrgb(10,10,10);">「古い不動産の名義がそのままだけど、どうすればいい？」このようなお悩みをお持ちの方は、ぜひ一度福の家へご相談ください！
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<link>https://fukunoie.jp/blog/detail/20260520161543/</link>
<pubDate>Mon, 25 May 2026 15:13:00 +0900</pubDate>
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<title>媒介契約の種類と特徴</title>
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<![CDATA[
お客様からよくあるご質問や疑問点として、媒介の種類とその特徴を聞かれます。
今回のブログではそのご説明をしたいと思います。
皆様のご参考になれば幸いです。
不動産の売買を不動産会社に依頼する際、お客様と不動産業者の間で結ぶ約束が「媒介契約」です。
媒介契約には3つの種類があり、お客様の売却スタイルやご希望に合わせてお選びいただけます。
1.一般媒介契約「複数の会社に幅広く依頼したい」方に最適特徴:複数の不動産会社と同時に契約が可能です。
お客様ご自身で見つけた買い手と直接契約（自己発見取引）することもできます。メリット:窓口が広がるため、多くの不動産会社のネットワークを活用できます。デメリット:各社が「他社で決まるかもしれない」と考えるため、販売活動の優先順位が下がってしま
うリスクがあります。ポイント:不動産業者から報告義務がないため、状況把握をご自身で行う必要も出てきます。2.専任媒介契約「窓口を一つに絞り、手厚いサポートを受けたい」方に最適特徴:契約できる不動産会社は1社のみですが、ご自身で買い手を見つけることは可能です。メリット:2週間に1回以上の業務報告義務があり、売却活動の状況を細かく把握できます。デメリット:良くも悪くも「その1社の販売力」に左右されます。また、他社からの顧客紹介を遮断する
「囲い込み」のリスクに注意が必要です。ポイント:有効期間は3ヶ月です。依頼者からの申出がある場合のみ更新ができます。3.専属専任媒介契約「窓口を一つに絞り、最も密な連携でスムーズに進めたい」方に最適特徴:契約できるのは1社のみでご自身で買い手を見つけた場合も直接取引は禁止されています。メリット:1週間に1回以上の頻繁な報告義務があり、最も密な連携が可能です。不動産会社も「自社で責任を持って売る」という意識が最も強くなります。デメリット:制約が最も厳しく、知人との取引であっても不動産会社を通す必要があり、仲介手数料が発
生します。ポイント:有効期間は3ヶ月です。依頼者からの申出がある場合のみ更新ができます。まとめそれぞれの契約に特徴がありますが、どの契約を選んでも一番大切なのは「信頼できる不動産業者・担当者かどうか」です。どれだけ厳しい契約を結んでも、動かない業者では意味がありません。逆に、一般媒介であっても信頼関係があれば、業者は一生懸命動いてくれます。どの契約が良いか迷われている場合も、まずは一度お気軽にご相談ください。
お客様の物件や状況に合わせた、最適なプランを一緒に考えていきましょう。

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<link>https://fukunoie.jp/blog/detail/20260511154115/</link>
<pubDate>Mon, 11 May 2026 15:48:00 +0900</pubDate>
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<title>GWの営業日について</title>
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ＧＷは、カレンダー通りの営業をいたします。
お電話はいつでも大丈夫ですのでお気軽にご連絡ください。
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<link>https://fukunoie.jp/blog/detail/20260422123621/</link>
<pubDate>Wed, 22 Apr 2026 12:41:00 +0900</pubDate>
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<title>岐阜で不動産売却をお考えなら福の家へ！</title>
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こんにちは！岐阜で不動産の売却や取り扱いを行っております、福の家です。弊社では建物や土地といった物件の査定・売却のご相談をお承りしております。不動産の売却は初めてという方もたくさんいらっしゃるかと思いますので、何も分からない状態でのご相談でももちろん問題ございません。ご相談や物件の査定は無料で行っておりますので、まずはフォームもしくはお電話よりお気軽にお問い合わせください。
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<link>https://fukunoie.jp/blog/detail/20260216111222/</link>
<pubDate>Mon, 16 Feb 2026 11:24:00 +0900</pubDate>
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